Turizm amaçlı konut kiralamalarında devir değişiyor

Özellikle pandemi döneminde kısa süreli konut kiralamalarında büyük artış yaşandı.

2012'de toplam konaklama pazarının yaklaşık yüzde 7'sini karşılayan günübirlik kiralık talebi, 2019'da yaklaşık yüzde 11'e, 2022'de yüzde 14’e yükseldi. Bu oranın 2027'de yüzde 15,5'e çıkacağı tahmin ediliyor.

2023 Mart ayı itibarıyla günlük kiralık ev pazarında ABD 1 milyon 419 bin 52 evle birinci sırada yer alıyor. 110 bin 857 günlük kiralık ev ile Türkiye, pazarda 14'üncü sırada.

Günübirlik ya da diğer bir ifade ile ‘turizm amaçlı konut’ kiralama uzun zamandır tartışılıyor. Bu kiralama yönteminin ortaya çıkardığı pek çok sorun var. Vergi ödemeden kayıt dışı sürdürülmesi, terör eylemleri ya da dolandırıcılık faaliyetlerine alet olması veya toplum huzurunu bozacak olaylarda kullanılması bunlardan sadece bazıları…

Bu olumsuzlukların giderilmesi adına önemli bir adım atıldı. AK Parti Grup Başkanı Abdullah Güler, konutların turizm amaçlı kiralanmasına yönelik düzenlemeleri de içeren bir kanun teklifinin, TBMM Başkanlığı’na sunulduğunu belirtti.

Günlük kiralık evlerle ilgili teklif TBMM'de

Bu kanun teklifi yasalaşırsa konutların turizm açısından kiralanması ile ilgili birçok yeni düzenleme devreye girecek. Bu düzenlemelerle ne amaçlanıyor, uygulamadaki yansımaları ve katkıları ne olacak konunun uzmanlarıyla konuştuk.

"Kanun teklifi gerçek bir ihtiyaçtan doğdu"

Öncelikle turizm penceresinden bakalım. Anadolu Üniversitesi Turizm Fakültesi Turizm İşletmeciliği Bölüm Başkanı Prof. Dr. Rıdvan Kozak, kanun teklifinin gerçek bir ihtiyaçtan doğduğunun altını çiziyor. Dünyada konaklama alternatiflerinin çeşitlendiğini, Türkiye’nin de bundan geri kalmayacağını vurguluyor. Konutlarda yapılacak konaklamaların denetim altına alınmasının kayıt dışılıkla mücadele anlamında önemli olduğunu da belirtiyor.

“Yapılan her konaklama kayıt altına alınacak. Kayıt dışılığın önüne geçilecek. Çünkü denetimleri de yapılacak. Kimlerin bu işi yaptığı belgelenmiş olacak. Ayrıca bu yeni düzenleme ile sadece kendi vatandaşlarımız değil, yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye'deki mülkiyetlerini kiraya vermeleri de denetim altına alınacak.”

Prof. Dr. Kozak, bir de işin asayiş kısmına değiniyor. Şu an belli sürelerde yapılan kiralamalarda yaşanan sorunları hatırlatıyor. Kiracıların yaşadığı mağduriyetlerden bahsederken kiraya verenlerin de zaman zaman benzer sıkıntılarla karşılaştığını anlatıyor.

“Örneğin Eskişehir’de farklı zamanlarda farklı etkinlikler oluyor. Hafta sonları otellerde yer kalmadığında günlük kiralık evlere rağbet gösteriliyor. Kayıtsız, denetimsiz bu evler. Başlarına ne geleceği belli olmayan bir konaklama türü sonuçta.

Ama mesela kiralanan bu evlerden birinde parti verilmiş, ev hasar görmüş. Evi kiraya veren şikayet edemiyor. Çünkü resmi olarak bir belgesi, bir hakkı yok. Olsa hukuki yollardan hakkını arayacak. Yani bu düzenleme hayata geçerse hem kiraya veren hem de kiralayan hakkını resmi olarak güvence altına almış olacak.”

"Kiralayanlara eğitim verilsin" önerisi

Prof. Dr. Kozak maddi yaptırımların ve denetimlerin caydırıcı olacağı görüşünde. Bir de turizmdeki bu yeni modelin uyumlu şekilde yürütülebilmesi için önerisi var.

“Evlerde konaklamanın yöntemi sorun olacaktır. Şu anda üzerinde çalışılıyor evet ama konutunu kiraya veren haklarını, ne yapması gerektiğini, bu işin teknolojisini nasıl kullanacağını tam olarak bilmiyor. Kiralayacak olan da çok bilgi sahibi değil. Üniversitelerle iş birliği halinde olup eğitimler verilebilir. Bilgi ve deneyimler paylaşılabilir.”

Düzenlemeye neden ihtiyaç duyuldu?

Şimdi de kanun teklifinin emlak sektöründeki yansımasını ele alalım. Bunun için Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Emlak ve Emlak Yönetimi Bölüm Başkanı Prof. Dr. Ender Güler ile konuştuk. Prof. Dr. Güler de bu düzenlemenin ihtiyaç olduğu görüşünde. Nedenlerini ise şöyle sıralıyor:

“Günübirlik kiralamalar komşuluk ilişkilerini riske edebiliyordu. Aynı apartmanda yaşayan kişiler, kimin girip kimin çıktığından emin olamadıklarından, bu durumdan olumsuz etkilenebiliyor. Bu kimi zaman gürültüden kimi zaman da güvenlik endişesinden kaynaklanabiliyor.

İhtiyaç duyulmasının bir sebebi konut kıtlığı ve artan kiralar olabilir. Ev sahipleri normal kiraya vermektense günlük kiraya vermeyi tercih edebiliyor. Kısa süreli daha fazla gelir elde edebilmek adına. Bu durum da konut kıtlığı ve kira artışlarına neden olabiliyor.

Günlük kiralık evlerde vergi kaçakçılığı da olabiliyor. Bu durumun önüne geçmek ve kayıt altına almak için de bu düzenlemeler ihtiyaç olarak görülmüş olabilir. Hangi konutun nasıl kiraya verildiği kayıt altına alınamıyor sonuçta.

Bir de taşınmazların değer artışları son zamanlarda sıklıkla konuşuluyor. Genelde turistik amaçlı kiralamalar, emlak fiyatlarını bu şekilde yönlendirebilir, yönetebilir. Turistik bölgelerdeki kira artışları taşınmazların da değerini artırıyor. Bu düzenlemelerle bunun da önüne geçilmek isteniyor aslında.”

"Güvenlik en önemli faktör olarak öne çıkıyor"

Prof. Dr. Güler, konutların turistik amaçlı kiralamasının denetim altına alınmak istenmesindeki en önemli sebep olarak ise güvenlik faktörünü sayıyor. Ülkemizde gerçekleşen bazı kanlı eylemlerde teröristlerin izlerini örtmek için bu tür evlerde kaldıklarını hatırlatıyor ve kayıtsız barınmanın büyük bir güvenlik sorunu yarattığını vurguluyor.

“Terör faaliyetlerinde daha çok, kayıt tutulmadığından, bu tür günübirlik evler kullanılıyor. Mesela otele girişlerde biliyorsunuz kimlik veriliyor, kayıt alınıyor. Ama bu evlerde böyle bir şey yok. Bu düzenlemeler hayata geçtiğinde bu evler de denetim altında olacak. Kimin kiraladığının tespiti kolay olacak.”

Kimi zaman ilanda görülen evlerden farklı evlerle karşılaşılıyor, kimi zaman evler kiracılar tarafından teslim alındıkları gibi bırakılmıyor. Prof. Dr. Güler, denetim altına alındığında günübirlik ev kiralama işlemlerinde karşılıklı olarak kötü sürprizlerle karşılaşma oranının da düşeceğini söylüyor. Denetim faaliyeti yürütüldüğünde, cezai yaptırım uygulandığında, yükümlülükler verildiğinde kişilerin bu alanlarda daha sorumlu davranacağına değiniyor.