Sözlü anlaşmalar kiracıları zor durumda bırakabiliyor

Kira artışlarının doğurduğu sorunların yanı sıra ev sahibi-kiracı arasında yapılan anlaşmalardaki usul eksiklikleri, özellikle kiracıların sorun yaşamasına sebep olabiliyor.

Uzmanlara göre bir kira anlaşmasını yazılı ya da sözlü olarak yapmakta hukuki bir engel yok. Fakat yaşanan herhangi bir sorunda aksini ispat etmek sadece yazılı anlaşmalarla mümkün. Bu durum yazılı sözleşme üzerinden sözlü olarak yapılan değişiklikler için de geçerli. Çünkü yazılı bir sözleşmedeki maddeleri değiştirebilmenin tek yolu yine aynı usul ile yapılacak yazılı eklemelerle mümkün.

Söz uçar yazı kalır

Sözleşmedeki usulün önemine dair verilebilecek en iyi örneklerden biri mal sahibi ve kiracı arasında belirlenen kira artış oranları. Avukat Necmettin Hüseyin Adaletoğlu’na göre sözleşmede belirtilen yasal artış oranından daha düşük bir artış için taraflar sözlü olarak anlaşmışsa bunun yazılı bir şekilde sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Aksi takdirde mal sahibi geriye dönük kira talebinde bulunabilir.

“Kullanım süresince kirayı her yıl yasal olarak sözleşmede belirtilen oranda artırmak zorundasınız. Bu oranı karşı tarafın şifahi olarak değiştirdiğini söylemesi daha sonradan bu konuda hak iddia etmeyeceği veya bunu sizden talep etmeyeceği anlamına gelmez. Yani size diyebilir ki ‘Evet 10 lira artırmanız gerekiyor ama ben 5 liraya razıyım sen 5 lira yatır’. Taraflar şifahi olarak anlaşmış olabilir ancak sonrasında ev sahibinin geriye dönük, kira alacağı olarak bu miktarları yasal artış oranı üzerinden talep etmesine engel hiçbir şey yoktur. Çünkü siz bunu ispatlayamazsınız.”

[Grafik: TRT Haber]

Tahliye için ne zaman yazılı beyanda bulunulmalı?

Kiracıların mutlaka bilmesi gerekenlerden biri de evin tahliye süreciyle ilgili. Her kira sözleşmesinin başlangıçta 1 yıl süreli yapıldığını, 1 yılın sonunda kiracının evi hiçbir beyanda bulunmadan boşaltabileceğini söyleyen Adaletoğlu, 1 yılı geçmiş kiralamalarda kiracıya düşen sorumlulukları şöyle anlatıyor:

“İlk senenin sonunda kiracı çıkacaksa herhangi bir ihtarda bulunmasına gerek yok. Ancak ilk senenin sonunda çıkmamış ve kullanım devam ettiyse kira sözleşmesi süresiz sözleşmeye döner. Bundan sonraki aşamada kiracı dönem sonunda evden ayrılacaksa yasal süre olan en az 15 gün öncesinde mal sahibine haber vermek zorundadır. Eğer haber vermezse mal sahibi burayı kiraya veremediği durumda zarara uğradığı gerekçesiyle tazminat olarak 3 aylık kira talep edebilir. Kiracının sözleşmenin kapsadığı dönem içinde çıkması durumunda da 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunması gerekir, 15 günlük yasal süre dönem ortasında işlemez. Bu şartlar sağlandığında mal sahibi hiçbir şey talep edemez.”

[Fotoğraf: Getty]

Tahliye sırasında mutlaka tutanak tutulmalı

Usulüne uygun şekilde yapılan sözlü anlaşmalar yazılı sözleşmeye eklendi, tahliye öncesinde gerekli zaman diliminde evin boşaltılacağı yazılı olarak ev sahibine bildirildi. Ancak kiracının sorumlulukları burada bitmiyor.

Adaletoğlu’na göre unutulmaması gereken son bir nokta daha var; evin boşaltıldığının yazılı bir şekilde kayıt altına alınması. Yazılı olarak anahtar teslim tutanağının bulunmaması durumunda ev sahibi evinin belirtilen tarihte boşaltılmadığı gerekçesiyle devamında kira talebinde bulunabilir.

“Ev kiralarken yapılan yazılı sözleşmeyi evden ayrılırken de yazılı şekilde sonlandırmak gerekiyor. ‘Şu tarihte, şu adreste kiracısı olduğum meskenden/işyerinden ayrılıyorum. Kira sözleşmesi karşılıklı olarak anlaşmayla fesih edilmiştir, anahtar da teslim edilmek suretiyle mecur tahliye edilmiştir.’ diye bir tutanak tutulması zorunludur. Aksini ispat çok zor olduğu için burada kiracılar ciddi zarar görebilir.”

Grafik: Şeyma Özkaynak