'İyi' kiracı, kirasını ve aidatını zamanında ödeyen, her yıl yasal limitlerde artış yapan ve çevreye rahatsızlık vermeyen kiracılar olarak ifade ediliyor. Onları tahliye etmek de sınırlı nedenlerle gerçekleşebiliyor. Avukat Necmettin Hüseyin Adaletoğlu ile Borçlar Kanunu'nun pek bilinmeyen yanlarını konuştuk.
[Avukat Necmettin Hüseyin Adaletoğlu / Fotoğraf: TRT Haber]
İyi bir kiracının 10 yıl tahliyesi istenemiyor
"Kiracı açısından kirasını ödediğinde, aidatını ödediğinde ve yıllık olarak kirasını periyodik olarak yasal limitlerde artışını yaptığı durumlarda tahliyesi zaten mümkün değildir. Aslında bunu bu şekilde net olarak yorumlamak gerekir. Daha öncesinde Türkiye'de özel kanunla kiralayan ve kiracı arasındaki ilişki düzenlenmiş olsa da, son dönemde Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeyle birlikte, bu kanun kapsamında kiracının lehine düzenlemeler yapılarak daha da iyileştirilmiştir bu durum. Kiracı olarak bir yıllık veya 5 yıllık bir kontrat yaptınız, bu kontratın bitimini takiben 10 yıllık zaman geçtikten sonra, yani bir yıllık kontratınız varsa 11'nci yıldan sonraki aşamada mal sahibi size burada tahliye talebiyle dava açma imkanına sulh hukuk mahkemesinde sahiptir. Ancak kontratınız 5 yıllıksa, bu kontrat süresinin üzerine eklenecek 10 yılla birlikte, 16'ncı yıldan itibaren bu davayı açma şansına ve imkanına sahiptir."
"Mülk sahibi gayrimenkulü kendi kullanacaksa tahliye isteyebilir"
Kiralayan açısından, tahliye imkanı sınırlı sebeplerle sayılıyor. Mesela mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle daireyi kendi kullanacaksa... Ancak böyle bir durumda da ihtiyacı olduğunu kanıtlamak zorunda. Mülk sahibinin aynı semtte başka bir evinin olmaması gerekiyor. Avukat Necmettin Hüseyin Adaletoğlu, daha yüksek fiyata kiraya verebilmek için kiracının çıkarılamayacağını söylüyor:
[Fotoğraf: Getty]
"Burada kiralayan açısından ihtiyaç nedeniyle alt ve üst soyundaki yakınlarına, bu dairenin veya iş yerinin ihtiyaç hissedildiği gerekçesiyle dava açabilir kiracıya karşı. Esas amacım tahliye etmek diye bu madde kullanılamaz. Burada kanun koyucu buna önlem olarak yine kiracıyı koruma adına, uygulama olarak dava tarihinden yani tahliye tarihinden itibaren 3 yıllık süre içerisinde başka bir kiralama yapması konusunda yasaklama getirmiştir. Yani 3'üncü bir kişiye kiralamak mümkün değildir. Mal sahibinin aynı ilçe içerisinde bir başka evi varsa, o evde ben oturacağım diye bir sebeple tahliye açsa da o davanın lehine sonuçlanması mümkün değildir. Günün koşullarında kiranın çok daha alt düzeyde kaldığını düşünürseniz, zaten mal sahibi açısından uyarlama davası açma imkanı vardır."
Mülk sahibi daha yüksek fiyata kiralamak için kiracısını çıkaramıyor. Ancak kiranın yeniden düzenlenmesi için uyarlama davası açabiliyor.
Kentsel dönüşümde öncelik eski kiracının
Bir başka konu da kentsel dönüşüm ya da binalardaki kapsamlı tadilatlar. Bu durumlarda kiracıların tahliyesi "geçici" olarak tanımlanıyor. Kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılan bir bina tamamlandığında, mülk sahibi tekrar eski kiracıya teklif vermek zorunda.
"Eğer kiracı içerisinde olduğu süreçte, gayrimenkul üzerinde esaslı bir tadilatın yapılması mümkün değilse, bu aşamada kiracı geçici süreyle tahliye olur. Aynı şekilde de yeniden yapımda da aslında tamamıyla bir tahliye söz konusu değildir, geçici tahliyedir çünkü yeniden yapım sonrasında veya tadilat sonrasında kiralayan kiracısına yeniden burayı önermek zorundadır. Birinci öncelik kiracıdadır. Ancak tabii ki herhangi bir kazanç yönünden değer artışı söz konusuysa, örnek olarak bin liraya oturduğunuz bir gayrimenkulde yeni kiranın 1500 veya 1700 lira gibi makul ücretler talep edilerek kirada oturmanız size önerilebilir. Siz de burada oturmak istediğinizde öncelik size aittir. Mal sahibi açısından koruma daha azdır ama rayiç değerlerin çok altında kalması durumunda, çevrede meydana gelen değişiklikler, yeni bir alışveriş merkezinin o caddede açılması veya farklı bir nedenle burada bir değer artışı söz konusuysa kiranın yeniden tespiti için tespit davası açma imkanı da mal sahibi açısından vardır. "
[Fotoğraf: Getty]
"Tahliyeyi hızlı şekilde mümkün kılan, icra iflas kanunu uygulaması var"
Bütün bu koşullar iyi kiracılar için geçerli.. Sadece kirayı ve aidatı zamanında ödemek yeterli değil; her yıl yasal limitlerde artış yapmak ve çevreye rahatsızlık vermemek de önemli... Aksi durumlarda mal sahibinin tahliye hakkı bulunuyor.
"En çok pratikte uygulama alana bulan ve taraflar arasında ihtilaf nedeni olan, kiraların zamanında ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları söz konusudur. Kiracı, kirasını zamanında ödemediğinde mal sahibi, ihtarname çekmek suretiyle ya da ilamsız takip yapmak suretiyle kiracıdan kirasını ödemesini talep eder. Ödediğinde herhangi bir sorun olmaz. Kiracı kiralayan ilişkisi devam eder. Ancak ödemediği takdirde bu kez mal sahibi gerçekleşen temerrüt nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma imkanına sahiptir. Ancak ödemesine rağmen aynı kira dönemi içerisinde kiracı iki kez temerrüte düşerse, yine burada kiralayan adına tahliye için dava açma hakkını doğurur. Tahliyeyi hızlı şekilde mümkün kılan, icra iflas kanunu uygulaması vardır. Kiralayan 30 gün süreli icra takibi yapmak suretiyle, kiracıya 30 gün içerisinde mevcut borçlarını ödemesi konusunda icra takibi yapar. 30 gün içerisinde eğer kiracı kirasını öderse, gayrimenkulü kullanmaya devam eder fakat ödemediği takdirde 31'inci günden itibaren, burada mal sahibi adına tahliye davası açma imkanı doğmaktadır. Bu tahliye davasında icra hukuk mahkemesinde açarak ortalama sürenin de bu davalarda 6 ay civarında sürdüğünü görüyoruz. Sulh hukuk mahkemesinde biraz daha uzun sürdüğünü, yerel mahkemede sürecin 1 yıl civarında sürdüğünü görmekteyiz."
Pandemi koşullarında kiranın ödenmemesi gerektiğini belirtecek herhangi bir düzenleme söz konusu değil. Yani kiracı her şekilde kirasını ödemekle yükümlü.
"Açık tarihli alınan tahliye taahhütleri yasal değil"
"Kira kontratı yapılırken tabii ki uygulamada kesinlikle kira akdinin sonunda veya daha ileri tarihlerde bu boş olarak teslim edeceğine dair bir taahhüt alınması, yasal olarak mümkün değildir, geçerliliği de yoktur. Açık tarihli alınan tahliye taahhütlerinin söz konusu olduğunu görüyoruz, tabii yasal geçerliliği olan bir durum değildir. Çünkü kiracıya kiraladığı anda imzalatılan bu taahhüdün hiçbir geçerliliği yoktur."
"Depozito ayrı bir hesaba yatırılmak zorunda"
"Depozitoyla ilgili tabi burada yine sınırlama vardır. Depozito 3 aylık kira ücretini geçemez ve kesinlikle mal sahibi tarafından kullanılamaz. Ayrı bir hesap açılarak vadeli hesaba bu para yatırılarak, aynen kiralama dönemi sonunda tarafların kira ilişkisi sonlandığı dönemde faiziyle iade edilmek zorundadır."
Kamera: İlyas Umut Özacar
Özge Güngörmüş
5.2ºC
Ankara
